盯上“目标客户”

2021年，在某置业公司销售经理李某引荐下，某房产中介公司老板单某与某置业公司正式签订房产代理销售合同。

“零首付、准现房、贷款无忧、地段好、户型优、佣金高返……”2021年10月初，单某把某置业公司开发的河南省郑州市中牟县某楼盘相关情况在朋友圈发出后，不少房产中介公司认为有利可图，纷纷向其咨询合作事宜。

2021年11月初，房产中介孙某联系单某，表示想合作销售。“我只是代理销售，所有在售房产均是某置业公司的，您可与该公司签订分销合同后，我们再合作。”在单某的提示下，孙某与某置业公司签订分销合同。

单某与孙某合作分工清晰，孙某负责对接各私人中介介绍的购房客户，单某负责接待客户，介绍楼盘房产，办理购房手续，但半个月间只成交了一套房产。房子卖不出去，中介赚不到钱，几人开始着急起来。

“我们赚的是卖房佣金，不管真假，只要客户签订购房合同，咱们就能赚到钱。”单某给孙某“支招”后，他们盯上了一些低收入人群——孙某通过私人中介大肆拉来“目标客户”，只要个人征信清白，急需用钱，愿意签订购房合同就行。

找到“目标客户”后，孙某等人负责劝说对方签约，核心话术如下：只要签下购房合同，就能拿到2万元好处费；购房可享零首付，中介会帮忙准备资料申请房贷，贷款下来后直接打给置业公司，客户无需自行支付购房款；后续月供由中介公司负责偿还，即便出现断供情况也无需客户负责，声称“对个人没有任何影响”；客户所需的工作证明、收入证明、银行流水等各类申请材料，均由中介方统一出具。

“我没有购房的需求，也没有购房的能力，更没有能力偿还银行贷款。马某让我去购买一套房产，购房的一切费用全部由他们负责，可以给一两万元的好处费。到了售楼部后，孙某告诉我，签字时别多问，房子已经帮我选好了，我只要签字就行。”案发后，“目标客户”李某说。

虚构事实骗取佣金

某置业公司很快发现，通过单某销售的49套房产不到3个月就断供了，经工作人员回访，购房者均表示不是自愿购买。2022年12月，某置业公司向中牟县公安局报案。

2024年6月，公安机关侦查终结后，以某置业公司销售经理李某、分销负责人孙某等5人涉嫌合同诈骗罪移送中牟县人民检察院审查起诉。

中牟县检察院审查后，建议公安机关全面梳理涉案人员聊天记录，组织购房客户对其接待中介、向售楼部递交的虚假资料进行指认，从而查明各犯罪嫌疑人在这场骗局中的地位和作用。经过两次退回补充侦查，最终查明，单某等人明知客户没有真实购房需求，仍通过伪造资料、虚构购房事实的方式，诱使其与某置业公司签订购房合同，骗取代销佣金的事实。

2024年11月20日，单某等5名漏犯被以涉嫌合同诈骗罪移送中牟县检察院审查起诉。同日，中牟县检察院以两案涉及同一犯罪事实将原案5人与同案追诉漏犯合并审查处理。

“某置业公司为了尽快售出房产回笼资金极尽所能妥协让步：对代理销售公司，愿意支付出售房产所得的8%作为佣金，远高于市场4%的普遍抽成；对购房客户，愿意垫付每套房产1万元的‘意向金’及每套房屋30余万元的首付款，在签订购房合同后‘意向金’当日返还客户，首付款需要购房客户打借条，还清后交付房产，此所谓‘零首付’。”主办检察官杨德伟介绍说，在孙某、单某等人操作下，房子被虚假销售给无真实购房需求的客户，从而骗取某置业公司高额佣金。

据了解，为了规避各种法律责任和风险，孙某等人作了精心谋划：只要有人签订购房合同，房贷发放到位，置业公司可马上收到房款；购房客户虽然签了首付借款条，但是钱款只是“过”了一下银行账户，客户没有真实购房意愿，不能构成真实借款关系；断供后，银行可收回房产，房贷只占房款的70%，收回的却是全部房产，也不会对银行造成太大的经济损失。

构成合同诈骗罪

“经查，孙某等人共带过去600余名‘目标客户’，最终49人签订了购房合同。表面上看，‘目标客户’得到了好处费，某置业公司售出房产得到了购房款，银行完成了放贷业务，即便客户断供还有房产抵押，谁都不是受害方。单某、孙某等人以此瞒天过海，巧取非法利益，非法获取某置业公司卖房佣金共计342万余元。”杨德伟说。

在案件审理中，孙某等被告人辩称其不构成合同诈骗罪。

中牟县人民法院审理认为，被告人为了获取更多的佣金，让不具有购房意愿和购房能力的客户与某置业公司签订房屋买卖合同，对某置业公司的利益造成损失，具有非法占有的目的。而且在签订、履行合同过程中，被告人采取了虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取某置业公司的佣金，并利用某置业公司急于回款的现实情况，提出零首付方案，为寻找无购房需求及能力的购房户提供公司政策上的便利，且为不符合银行贷款条件的购房户制作假的离婚证明、银行流水、工作证明等材料，以便通过银行贷款审批。足以认定10名被告人主观上具有非法占有的目的，客观上也实施了合同诈骗的行为，其行为已构成合同诈骗罪。

综上，法院以合同诈骗罪对孙某等10人作出上述判决。其中，孙某等5名主犯均被判处10年有期徒刑，并处罚金21万元。目前，该判决已生效。